Incendie causé par votre locataire : pouvez-vous poursuivre son assureur?
Votre logement a été endommagé par un incendie et tout indique que votre locataire en est responsable. Vous pouvez le poursuivre, et souvent poursuivre directement son assureur. Mais au Québec, la loi vous oblige d'abord à prouver sa faute.
Voici ce que tout propriétaire devrait savoir avant d'entreprendre un recours.
Faut-il prouver la faute du locataire?
Oui. En cas d'incendie, c'est au propriétaire de prouver que le feu a été causé par la faute du locataire ou d'une personne qu'il a laissée entrer.
C'est une exception importante. Pour la plupart des dommages au logement (dégât d'eau, bris), la loi présume que le locataire est fautif et c'est à lui de se disculper. Pour un incendie, l'article 1862 du Code civil du Québec renverse ce fardeau. En bail résidentiel, cette règle est d'ordre public : une clause du bail ne peut pas la changer.
Bonne nouvelle : la preuve directe n'est pas nécessaire. Les tribunaux acceptent des présomptions graves, précises et concordantes. En pratique, la faute est souvent établie à partir de :
le rapport du service de sécurité incendie sur le lieu d'origine et la cause probable;
une expertise en origine et cause d'incendie;
des témoins (voisins, pompiers, le locataire lui-même);
des photos et vidéos prises rapidement après le sinistre.
Casserole d'huile oubliée sur le feu, chandelle laissée allumée, mégot mal éteint : ce sont des causes que le Tribunal administratif du logement a jugées fautives. À l'inverse, si la cause demeure inconnue, ou si deux expertises sérieuses se contredisent, le recours sera rejeté.
Peut-on poursuivre directement l'assureur du locataire?
Oui. Si votre locataire détient une assurance responsabilité civile, l'article 2501 du Code civil vous permet de poursuivre son assureur directement, ou le locataire et l'assureur ensemble.
C'est souvent la clé d'un recours réussi : un jugement contre un locataire sans actifs peut être difficile à exécuter, alors qu'un assureur est solvable.
Deux limites à connaître :
La faute doit quand même être prouvée. L'assureur ne paie que si son assuré est responsable. Poursuivre l'assureur ne vous dispense pas de la preuve décrite plus haut.
L'incendie volontaire n'est pas couvert. La loi interdit d'assurer la faute intentionnelle (article 2464). Si le locataire a mis le feu délibérément, son assureur pourra refuser de payer, même à vous. Il restera alors le locataire personnellement.
La distinction entre négligence et geste volontaire a donc un impact direct sur vos chances d'être indemnisé. Elle doit être analysée avec soin dès le départ, à la lumière des faits réels du dossier.
Et votre propre assureur?
Votre assurance de propriétaire est généralement le chemin le plus rapide : vous n'avez pas à prouver la faute de qui que ce soit, seulement que le sinistre est couvert par votre police.
Une fois qu'il vous a indemnisé, votre assureur est subrogé dans vos droits (article 2474). C'est lui qui poursuivra ensuite le locataire et son assureur pour récupérer ce qu'il a payé.
Vous gardez toutefois un recours personnel pour ce que votre assureur n'a pas payé, notamment :
votre franchise;
les loyers perdus pendant les travaux, s'ils ne sont pas couverts;
les montants refusés ou contestés par votre assureur.
Attention à votre bail. Si vous vous êtes engagé à assurer l'immeuble au bénéfice du locataire, ou si le locataire paie une part de votre prime, les tribunaux peuvent y voir une renonciation à le poursuivre pour sa négligence.
Et si votre assureur refuse ou sous-évalue votre réclamation, ce refus peut lui-même être contesté.
Devant quel tribunal, et dans quel délai?
Le choix du tribunal dépend du montant réclamé et de qui vous poursuivez :
Tribunal administratif du logement (TAL) : compétence exclusive pour les réclamations liées à un bail de logement de moins de 75 000 $ contre le locataire.
Cour supérieure : pour les réclamations de 75 000 $ et plus, fréquentes après un incendie important.
L'assureur du locataire n'est pas partie au bail. Le recours direct contre lui soulève donc des questions de compétence qui doivent être analysées au cas par cas.
Le délai est de trois ans à compter de l'incendie. Passé ce délai, le recours est généralement prescrit.
Quoi faire dès maintenant
Les premières semaines après l'incendie sont déterminantes pour la preuve :
Obtenez le rapport du service de sécurité incendie de votre municipalité.
Photographiez et filmez les lieux avant le début des travaux.
Notez les coordonnées des témoins.
Demandez au locataire le nom de son assureur et son numéro de police.
Déclarez le sinistre à votre propre assureur sans délai.
Conservez toutes les factures, soumissions et preuves de loyers perdus.
Faites appel à un expert en origine et cause si la cause est contestée.
Envoyez une mise en demeure au locataire et à son assureur.
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Cet article contient de l'information juridique générale. Il ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation doit être analysée selon ses faits.
