Que se passe-t-il quand l’assureur paye mon hypothèque?

En droit des assurances, la subrogation désigne généralement le mécanisme par lequel l’assureur, après avoir indemnisé l’assuré, sera substitué dans les droits et recours de ce dernier contre l’auteur du préjudice. De même, dans certaines circonstances particulières, il est possible que l’assureur paie l’hypothèque à la suite d’un sinistre et soit subrogé aux droits du créancier hypothécaire. Bien qu’une telle situation soit rare, il est nécessaire de bien connaître les conséquences de cette mesure. Ainsi, dans quel contexte un paiement de la sorte peut-il être effectué et quelles en sont les implications sur les droits réels affectant la propriété de l’assuré?

Contexte

Tout d’abord, il est nécessaire de mentionner que ce genre de subrogation inhabituelle est causée par la « Clause type relative aux Garanties Hypothécaires » présente dans certains contrats d’assurance. En effet, cette clause a la particularité de venir créer une seconde police en faveur du créancier hypothécaire de l’immeuble assuré, comme en témoigne l’arrêt La vallée du Richelieu, compagnie mutuelle d’assurance de dommages c. Caisse populaire des deux rives, 1988 CanLii 946 (QC CA), confirmé par la Cour suprême.

Cette clause protège le créancier hypothécaire de la négligence, des omissions et autres actes fautifs de l’assuré qui entraîneraient normalement la déchéance de la couverture.

Ainsi, même si la police est nulle ab initio à l’égard de l’assuré pour cause d’omission ou autre, cette nullité n’est pas opposable au créancier hypothécaire. Le créancier hypothécaire serait donc indemnisé, et l’assureur, subrogé dans ses droits.

En bref, l’assureur peut payer l’hypothèque si le contrat prévoit une clause de garantie hypothécaire et si la police est nulle ab initio.

Subrogation et transfert des sûretés

À la suite de ce paiement, l’assureur sera subrogé à concurrence des montants versés, c’est-à-dire qu’il pourra venir réclamer à l’assuré la somme qu’il a versée au créancier hypothécaire.

Plus encore, l’assureur pourra, à sa discrétion, acquitter l’entièreté de la créance afin de pouvoir demander le transfert des sûretés. Il deviendra donc détenteur de sûreté hypothécaire sur l’immeuble concerné et pourra, si le débiteur ne respecte pas ses engagements financiers, exercer un recours hypothécaire.

Conclusion

En conclusion, la clause de garantie hypothécaire permet à l’assureur, après le paiement du créancier, d’être subrogé dans ses droits et de procéder au transfert des sûretés grevant l’immeuble.