Hert c. Duguay, 2025 QCCS 4352 : un rappel important des principes applicables en matière de vices cachés
L'achat d'une résidence représente souvent l'investissement le plus important d'une vie. Lorsqu'un acheteur découvre après la vente des problèmes majeurs qui n'étaient ni visibles ni divulgués, le recours en garantie légale de qualité peut offrir une protection importante. La récente décision Hert c. Duguay, 2025 QCCS 4352 illustre parfaitement les circonstances dans lesquelles un tribunal conclura à l'existence de vices cachés et accordera une indemnisation substantielle aux acheteurs.
Les faits
En 2022, Isabelle Hert et Michaël Simoneau achètent une résidence pour la somme de 465 000 $. Avant la transaction, les documents remis aux acheteurs indiquent notamment que les fondations sont en béton coulé et qu'aucun problème d'infiltration d'eau ou d'inondation n'a été constaté.
Quelques mois après leur emménagement, les acheteurs découvrent toutefois plusieurs problèmes majeurs. En retirant une partie des finitions du sous-sol, ils constatent que les fondations ne sont pas en béton coulé, mais plutôt en blocs de béton. Ils subissent également plusieurs infiltrations d'eau importantes et des inondations répétées au sous-sol. Par ailleurs, des fuites provenant de la toiture apparaissent à différents endroits dans la résidence.
L'expertise réalisée révèle notamment :
des fondations en blocs de béton plus vulnérables aux infiltrations;
un drain français installé à un niveau inadéquat;
la présence d'une nappe d'eau souterraine à proximité des fondations;
des problèmes importants d'étanchéité;
plusieurs malfaçons affectant la toiture.
Les acheteurs intentent alors un recours en vices cachés contre la vendeuse.
Les critères du vice caché rappelés par la Cour
La Cour rappelle que l'article 1726 du Code civil du Québec exige que l'acheteur démontre que le vice :
est grave;
est caché;
existait au moment de la vente;
était inconnu de l'acheteur.
Ces conditions ont été jugées satisfaites dans cette affaire.
Des vices graves
Le tribunal conclut que les problèmes touchant les fondations et la toiture sont suffisamment importants pour constituer des vices graves.
Les défauts des fondations ont entraîné plusieurs inondations du sous-sol après l'acquisition. Quant à la toiture, les malfaçons ont causé des infiltrations d'eau à l'intérieur de la résidence.
La gravité du vice ne dépend donc pas uniquement du défaut lui-même, mais également de ses conséquences sur l'utilisation normale du bâtiment.
Des vices cachés malgré l'absence d'inspection préachat
L'un des aspects les plus intéressants du jugement concerne l'absence d'inspection préachat.
La vendeuse soutenait que les acheteurs avaient été négligents en n'engageant pas d'inspecteur avant l'achat. La Cour rejette cet argument. Elle rappelle qu'une inspection préachat n'est pas une condition obligatoire à l'exercice d'un recours en vice caché.
Le tribunal souligne qu'aucun indice visible ne permettait de soupçonner les problèmes existants. Les fondations étaient complètement recouvertes et les infiltrations n'étaient pas apparentes au moment des visites. Même un inspecteur n'aurait vraisemblablement pas découvert les défauts sans ouvrir les murs ou procéder à des excavations.
Cette conclusion rappelle un principe important : l'acheteur doit être prudent et diligent, mais il n'est pas tenu de découvrir ce qui est objectivement indétectable.
Les fausses déclarations du vendeur
La décision est particulièrement sévère à l'égard de la vendeuse.
Le tribunal conclut que la preuve démontre qu'elle connaissait l'existence de problèmes d'infiltration d'eau et qu'elle savait également que les fondations étaient en blocs de béton contrairement à ce qui avait été indiqué dans la fiche descriptive.
Selon la Cour, ces représentations erronées ont contribué à masquer les défauts et à rassurer les acheteurs. Elles renforcent ainsi le caractère caché des vices.
Cette partie du jugement rappelle qu'un vendeur qui fournit des informations inexactes ou incomplètes s'expose à des conséquences importantes.
L'importance de la dénonciation
Comme dans tout recours fondé sur la garantie légale de qualité, les acheteurs doivent dénoncer le vice dans un délai raisonnable après sa découverte.
La Cour conclut que cette obligation a été respectée dans le présent dossier. De plus, puisque la vendeuse connaissait les problèmes affectant l'immeuble, elle ne pouvait invoquer une dénonciation tardive pour échapper à sa responsabilité.
Une indemnisation majeure
Après avoir analysé les travaux requis pour corriger les fondations, la toiture et reconstruire le sous-sol, le tribunal accorde aux acheteurs :
331 912 $ à titre de réduction du prix de vente;
25 000 $ à titre de dommages moraux.
La réduction du prix représente environ 71 % du prix payé pour la résidence. La Cour juge toutefois ce montant justifié compte tenu de l'ampleur des travaux nécessaires et des représentations trompeuses faites lors de la vente.
Les dommages moraux en matière de vices cachés
La Cour accorde également 25 000 $ pour les troubles, stress et inconvénients subis par les acheteurs.
Le jugement décrit une situation particulièrement difficile : inondations répétées, surveillance constante des pompes de puisard, achat d'une génératrice, annulation d'un voyage et inquiétude permanente quant à l'état de la résidence.
Cette portion de la décision démontre que les conséquences d'un vice caché dépassent souvent le simple coût des réparations.
Ce qu'il faut retenir
La décision Hert c. Duguay rappelle plusieurs principes fondamentaux :
un vice caché doit être grave, inconnu de l'acheteur, non apparent et antérieur à la vente;
l'absence d'inspection préachat ne prive pas automatiquement un acheteur de son recours;
un vendeur qui minimise ou cache des problèmes connus s'expose à une condamnation importante;
la déclaration du vendeur demeure un document essentiel dans l'analyse d'un recours en vices cachés;
les tribunaux peuvent accorder à la fois une réduction du prix de vente et des dommages moraux lorsque les circonstances le justifient.
Conclusion
Par cette décision, la Cour supérieure réaffirme la portée protectrice de la garantie légale de qualité prévue au Code civil du Québec. Lorsqu'un immeuble est affecté par des défauts majeurs qui étaient inconnus de l'acheteur au moment de la transaction, les tribunaux n'hésitent pas à accorder une indemnisation significative, particulièrement lorsque la preuve révèle que le vendeur connaissait les problèmes et a omis de les divulguer.
Pour les vendeurs, ce jugement rappelle l'importance de la transparence. Pour les acheteurs, il confirme qu'un recours demeure possible même lorsqu'aucune inspection préachat n'a été effectuée, pourvu que les vices n'étaient pas décelables par un acheteur prudent et diligent.
