Découverte de malfaçons après l’acquisition d’un immeuble : l’acheteur peut-il exercer un recours contre le vendeur et l’ancien entrepreneur?

La découverte de malfaçons à la suite de l’achat d’un immeuble soulève un enjeu juridique central : l’acquéreur subséquent est-il limité à un recours contre son vendeur ou peut-il également poursuivre l’entrepreneur ayant exécuté les travaux?

En droit québécois, ces recours ne sont ni exclusifs ni incompatibles. Sous certaines conditions, l’acheteur peut exercer des recours parallèles contre le vendeur et contre l’entrepreneur.

Principe de l’effet relatif des contrats et transmission des droits

En règle générale, le principe de l’effet relatif des contrats empêche un tiers d’invoquer un contrat auquel il n’est pas parti.

Toutefois, l’article 1442 du Code civil du Québec prévoit une exception majeure : les droits accessoires à un bien sont transmis avec celui-ci.

En matière immobilière, la jurisprudence et la doctrine reconnaissent que les garanties liées à la qualité des travaux de construction constituent des droits accessoires à l’immeuble, transmissibles à l’acquéreur subséquent.

Existence d’un recours direct contre l’entrepreneur

Garantie légale applicable aux malfaçons

L’article 2120 C.c.Q. instaure un régime de garantie légale visant les malfaçons affectant un ouvrage.

Cette garantie :

• Couvre les malfaçons existantes à la réception ou découvertes dans l’année suivante;

• S’applique aux entrepreneurs, architectes, ingénieurs et sous-traitants;

• Confère un recours sans qu’il soit nécessaire d’établir une faute.

Ce régime permet à l’acquéreur subséquent d’exercer un recours direct contre l’entrepreneur, même en l’absence de lien contractuel, pourvu que les droits aient été transmis avec l’immeuble.

Reconnaissance jurisprudentielle du droit de l’acquéreur subséquent

Les tribunaux québécois ont confirmé à plusieurs reprises la transmissibilité des recours liés aux contrats d’entreprise.

Dans Gauthier c. 9187-2318 Québec inc. (Drainage Mauricie), le tribunal reconnaît expressément que l’acheteur peut invoquer les malfaçons affectant l’immeuble et exercer les recours dont disposait son vendeur contre l’entrepreneur, sous réserve de la preuve requise.

Possibilité de recours concomitants contre le vendeur

L’existence d’un recours contre l’entrepreneur n’exclut nullement celui contre le vendeur.

Selon les circonstances, l’acquéreur peut notamment :

• Invoquer la garantie de qualité à l’encontre du vendeur;

• Exercer un recours en responsabilité contractuelle ou extracontractuelle;

• Poursuivre simultanément le vendeur et l’entrepreneur, sur des fondements juridiques distincts mais complémentaires.

Limites inhérentes aux droits transmis

Principe de la transmission imparfaite des droits

L’acquéreur subséquent ne peut se voir transmettre plus de droits que son vendeur n’en détenait.

Ainsi, toute clause de limitation ou d’exclusion de garantie opposable au vendeur demeure opposable à l’acheteur.

 Enjeux de délais et de preuve

Certains recours, notamment ceux fondés sur la garantie légale, sont soumis à des délais stricts. D’autres recours peuvent subsister au-delà de ces délais, mais exigent alors la démonstration d’une faute.

La condamnation du vendeur et de l’entrepreneur : solidarité ou obligation in solidum?

Une distinction déterminante

Lorsque le vendeur et l’entrepreneur ont chacun contribué au même préjudice, les tribunaux québécois distinguent la solidarité, prévue par la loi ou par convention, de l’obligation in solidum, qui est de source jurisprudentielle.

L’obligation in solidum permet de tenir plusieurs débiteurs responsables de la totalité du préjudice, même lorsque :

• Leurs fautes sont distinctes;

• Leurs obligations reposent sur des sources différentes (contractuelle, légale ou extracontractuelle);

• Ils ne se représentent pas juridiquement entre eux.

Appui jurisprudentiel

La Cour d’appel a confirmé à plusieurs reprises l’existence et l’utilité de l’obligation in solidum, notamment dans SNC-Lavalin inc. (Terratech inc.) c. Deguise, où elle précise que, vis-à-vis de la victime, toutes les parties responsables sont tenues de réparer l’entièreté du préjudice, même si la source de leur responsabilité diffère.

Dans Penaranda c. Dima, la Cour d’appel rappelle que lorsque plusieurs fautes distinctes concourent à un même dommage, sans relever d’un régime de solidarité prévu par la loi, l’obligation in solidum constitue le mécanisme approprié.

Les tribunaux de première instance ont appliqué ces principes en matière immobilière, notamment dans Normand c. Blais et Lanoue c. Brousseau, où des vendeurs non professionnels et des entrepreneurs ont été condamnés in solidum envers l’acheteur subséquent pour des vices ou malfaçons affectant l’immeuble.

Effets pratiques pour l’acheteur

Pour l’acheteur, l’impact est significatif : il peut réclamer l’intégralité de l’indemnité à l’un ou l’autre des défendeurs.

Le partage de responsabilité, lorsqu’il est possible, est alors effectué pour valoir uniquement entre les parties fautives, sans affecter les droits du demandeur.

Conclusion

Le droit québécois permet à l’acquéreur subséquent d’un immeuble affecté de malfaçons d’exercer des recours étendus.

Il peut poursuivre à la fois le vendeur et l’ancien entrepreneur et, dans certains cas, obtenir une condamnation in solidum, maximisant ainsi l’efficacité et la sécurité de son recours.

Comme toujours, une analyse factuelle et juridique rigoureuse demeure essentielle, notamment quant aux délais, aux clauses contractuelles applicables et à la preuve disponible.